Zápis z kontroly konané dne 11.12.2014
19.12.2014 13:07
Zápis z jednání kontrolní komise dne 11. 12. 2014
Místo konání: Kancelář SBD A+G Stadion
Datum konání: 11. 12. 2014 od 16:00 do 19:00
Přítomni: Ing. Karel Veselý, Jitka Novotná, Jana Doškářová, Radka Archalousová, Luděk Seidl; Ing. Milan Charvát
Host: Libor Kafka, Monika Kocková
Dnešní kontrola v prostorách kanceláře SBD A+G Stadion byla naplánována předchozí kontrole komise dne 2.12.2014. Původní termín byl stanoven na 9.12.2014 který byl na žádost Ing. Charváta posunut na 11.12.2014.
Kontrolní komise se na základě požadavku p. Novotné jednomyslně rozhodla, že je k výkonu kontroly na SBD A+G Stadion potřeba pozvat někoho kdo má zkušenosti s účetnictvím bytových družstev a orientuje se v právní problematice bytových družstev kterým byla poskytnuta dotace na výstavbu z fondu rozvoje bydlení, neboť žádný člen kontrolní komise není v této problematice dostatečně erudován. Jako specialista na družstevní právo byl ke kontrole pozván p.Libor Kafka – vedoucí správy majetku bytových družstev Interma BYTY, a.s. a jako specialista na účetnictví bytových družstev p. Monika Kocková – ekonom bytových družstev Interma BYTY, a.s.
Kontrola byla zahájena v 16:00
Cíle kontrolní komise:
- kontrolní komise se zatím soustředila:
- na evidenci a průběžné splacení členských vkladů (i v této oblasti byly shledány nedostatky)
- pohledávky a závazky družstva
- zatím jsme se vůbec nedostali k prověření nákladů družstva, kontrole rozúčtování tepla, TV, SUV, pravidlům pro určování nájmů
- svolat členskou schůzi na leden 2015 a zde hlasovat o volbě nového představenstva, až si přečtete celý tento zápis pochopíte proč kontrolní komise navrhuje změnu
Poznámka:
- schůze představenstva od členské schůze 27.11.2012 zatím nebyla, resp. kontrolní komisi nebylo oznámeno
Podklady požadované kontrolní komisí odeslané předsedovi družstva 3.12.2014:
1) aktualizovaný přehled závazků k 30.11.2014
- dokumenty o uznání dluhu ze Synerem, faktura z roku
2) přehled pohledávek v následujícím členění:
- pohledávky vůči členům družstva
- pohledávky vztahující se k jednotlivým bytům
- pohledávky vztahující se k jednotlivým nebytovým prostorám
- pohledávky vůči jednotlivým členům družstva
- uvést datum splatnosti nejstarší pohledávky (abychom věděli, od kdy člen družstva neplatí)
- alespoň 5-10 největších
- pohledávky vůči třetím osobám
3) přehled vymáhaných pohledávek a aktuální stav vymáhání
4) nedobytné pohledávky - rozklíčování cca 167.000
5) rozklíčování účtu "548 400 - ostatní výdaje nedaňové" za rok 2013
6) kompletní podklady, jak bylo vypořádáno členství, těm co ho "probydleli", v r.2014 dva případy - přehled předpisů a úhrad (rozdíl odpovídá pohledávce), smlouvy, zápočty, výše vkladu splacenému při vstupu do družstva
7) aktuální přehled bytů a NB, družstevníků, zůstatků hypotéky k jednotlivým bytům, výše aktuální splátky (může už být ta nově přepočtená) + počet zbývajících splátek (může být i původní výše hypotéky), zaplacený členský podíl
8) nájemní smlouvy k bytům a NB, které pronajímá družstvo lidem, kteří nejsou členem družstva
9) dohoda ze Synerem o uznání dluhu na závazek po splatnosti (4,5 mil)
Informace a závěry kontrolní komise k jednotlivým bodům:
1) Závazky družstva k 30/11/2014 (podklad od pana Charváta):
Dlouhodobé závazky:
Hypotéka u Hypotéční banky - až na občasné zpoždění v řádu jednotek dnů splácena řádně
Závazky po splatnosti:
- 3,3 mil.|Kč Syner - nezaplacená faktura z výstavby vůči z roku 2005 (v říjnu to bylo cca 4,5 mil)
- 1,1 mil. Kč - zálohy za dodávku tepla v r.2014 - družstvo teplárně neplatí včas
2) Pohledávky k 30/11/2014 (podklad od pana Charváta) - v této oblasti ještě budeme nadále pokračovat
- 2,0 mil. CZK vznik z důvodu neplacení nájmu a provozních záloh družstevníky (účet 311)
- nezjištěna částka (odhad 1,5-3 mil) vznik z důvodu neplacení splátky hypotéky družstevníky
(není vedeno v účetnictví, resp. kontrolní komisi nebyl předán podklad)
nebytové prostory
- 0,9 mil CZK pohledávky za provoz nebytových prostor činní cca 45% z celkových pohledávek,
ačkoliv se jedná pouze o cca 17% z celkových prostor družstva
- z dodaných účetních podkladů vyplývá, že za téměř všechny nebytové prostory nebyla
od 01/2013 do 10/2014 splácena jistina hypotéky
(připomínáme, že družstvo má jednu celkovou hypotéku a ta se platit prostě musí)
- na většině nebytových prostor má družstevní podíl předseda družstva a osoby s ním personálně
nebo majetkově propojené
byty
- 1,1 mil CZK - pohledávky vůči problematickým družstevníkům - kontrolní komise si není jistá, zda
vedení družstva postupovalo vždy dle stanov a s péčí řádného hospodáře
3) přehledný seznam vymáhaných pohledávek s částkou a stavem vymáhání nebyl dodán - pouze ukázány
pouze šanony s některými případy s tím, že bude vyžádán úplný seznam bude vyžádán od právníků
4) nedobytné pohledávky -bylo vysvětleno zařazení některých pohledávek jako nedobytných - z daňových
důvodů
5) ostatní výdaje nedaňové -bylo odkázáno na daňovou poradkyni - zatím neuspokojivé vysvětlení
6) probydlená anuita - byl ukázán jeden vzorový případ - vzhledem k množství zjištění ho kontrolní komise
nestačila prověřit, aby mohla stanovit závěr
7) aktuální přehled bytů - nebylo kontrolní komisi předloženo - resp. nebyl předložen seznam obsahující
zejména bod d) stanov, toto je rozpor se stanovami Čl. 11 "Povinnosti družstva"- bod 8)
Text Stanov: 8. Vést a soustavně aktualizovat evidenci členů v Seznamu členů, kde se zapisují tyto skutečnosti:
a) jméno,příjmení,datum narození,trvalý pobyt člena a doručovací adresa,je-li odlišná o od trvalého pobytu
b) firmu, IČ a sídlo člena, který je právnickou osobou
c) datum vzniku členství
d) výše všech převzatých členských vkladů a rozsah a čas jejich splácení
e) údaje o bytu nebo nebytovém prostoru užívaných členem a údaje o podnájemci
f) počet hlasů člena na členské schůzi
g) datum zániku členství a výše vypořádacího podílu.
=> celkově to ukazuje na nepořádek a chaos s jakým je družstvo řízeno
8) nájemní smlouvy pronajímaným prostorům - přehledný seznam nebyl kontrolní komisi poskytnut
9) dluh vůči Syneru - byl předložen pouze poslední doklad o uznání dluhu - celá agenda ohledně tohoto
závazku musí být prověřena právníkem, aby mohly být stanovena rizika pro družstvo
Závažná zjištění:
- na bankovní účet družstva bylo dne 27.11.2014(den konání poslední členské schůze) zasláno 2.2 mil třetí osobou bez variabilního symbolu, tato úhrada byla započítána na úhradu některých závazků pana Charváta vůči družstvu - titul pro zúčtování nebyl předložen – na základě tohoto kontrolní komise obdržela „hezčí“ přehled pohledávek k 30.11.2014
- družstvo nikdy nepožadovalo úroky z prodlení za pozdní úhrady (provoz + hypotéka) - největší sankce by byly na nebytové prostory, kde je podílníkem současný předseda družstva, vedení se tak nechovalo jako řádný hospodář
- předseda družstva nikdy neinformoval členskou schůzi, že je problém se splácením členského podílu u nebytových prostor (nenalezl jsem to zápisech, které jsou k dispozici), přičemž z účetních podkladů je zřejmé, že jistina hypotéky nebyla placena minimálně v období od 01/2013 do 10/2014, nebyly zaplaceny ani úroky
- vidím zde střet zájmů a záměrné zamlčení této skutečnosti, asi by se všem družstevníků líbilo bydlet a něco občas zaplatit, jak se to zrovna hodí
- pan Charvát tímto jednoznačně porušil stanovy družstva jako družstevník i jako předseda družstva:
- Čl. 9 "Povinnosti člena družstva" - Pravidelně měsíčně ve stanoveném termínu platit předepsané nájemné a splátky dle registračního listu, resp. dle sjednaného splátkového kalendáře a administrativní poplatek ve výši a lhůtách stanovených představenstvem nebo členskou schůzi.
- Čl. 11 "Povinnosti družstva" - Vybírat a včas vymáhat předepsané zálohy na služby spojené s nájmem bytu ve správné výši a včas ve lhůtách stanovených příslušným předpisem k provedení občanského zákoníku zúčtovat zálohy vůči skutečné výši plateb a v zákonem stanovené lhůtě zúčtování zaslat členovi a vrátit mu přeplatek nebo jej vyzvat k úhradě nedoplatku a takový nedoplatek včas vymáhat
- nebyl předložen seznam členů družstva dle stanov Čl. 11 "Povinnosti družstva"- bod 8)
=> ukazuje to na nepořádek a chaos s jakým je družstvo řízeno - družstvo má závazek po splatnosti ve výši přes 3,3 mil (přes 8 let)- možný postih plynoucí z pozdní úhrady není ošetřen
- způsob vymáhání pohledávek zbytečně pomalý - nejsou průběžně zasílány upomínky (např. 1xměsíčně) ani výpovědi z nájmů v nejmenších možných lhůtách – to je opět v rozporu s péčí řádného hospodáře
- každý byt má jiné nájemné, bez ohledu na rozlohu, např. u tří identických bytů v patrech nad sebou má každý jiné nájemné
Kontrolní komise navrhuje následující opatření:
- rozeslat všem dlužníkům upomínky, včetně vyčíslení zákonných úroků z prodlení (sazba 7,05%), pokud dluh neuhradí do konce roku bude družstvo požadovat zákonné úroky z prodlení 3 roky zpětně
- ukončit podnájemní smlouvu na kancelářské prostory - kancelář přesunout do 6.patra
- neobnovovat nájemní smlouvu na aulu, kde se konají členské schůze
- chceme od představenstva SBD návrh na optimalizaci provozních nákladů
Kontrolní zpráva vypracovaná Liborem Kafkou a Monikou Kockovou bude dokončena do 23.12.2014. Momentálně se vyhodnocují získané podklady.
Další kontrontroly budou pokračovat v lednu
V Liberci 17. 12. 2014
Zapsal: Ing. Karel Veselý
Schválil: Jitka Novotná
K připomínkám: Jana Doškářová
Radka Archalousová
Luděk Seidl
Libor Kafka
Celý zápis si můžete stáhnout ZDE
Správce domů
